Jll: قطاع المساحات الإدارية في القاهرة يواصل تسجيل مستويات جيدة للطلب في الربع الثالث من 2022
تشهد القاهرة حالياً زيادة في الطلب على المساحات الإدارية على الرغم من الظروف الاقتصادية السائدة والتباطؤ العام الذي يشهده هذا القطاع.
وتأتي هذه الزيادة في الطلب على خلفية سعي شركات التعهيد الخارجية المتخصصة في مجال تقنية المعلومات والاتصالات إلى تأسيس قاعدة لها في القاهرة. وعادةً ما تحتاج الشركات العاملة في هذا القطاع إلى مساحات مكتبية صغيرة تتراوح ما بين 100 إلى 600 متر مربع. كما زاد الاهتمام بالمساحات الإدارية الأكبر بين أوساط الشركات الجديدة في السوق مقارنة بالأشهر الثلاثة الماضية.
وعلى صعيد التأجير، ومع لجوء العديد من الملاك إلى تأجير مساحاتهم المكتبية بالدولار الأمريكي نتيجة تعويم الجنيه المصري، يبحث المستأجرون عن الملاك الذين يتسمون بقدر أكبر من المرونة ممن لديهم استعداد لإبرام صفقات بالجنيه المصري. وفي ظل القيود المفروضة على الاستيراد، أدى الشح في المواد اللازمة لأعمال البناء إلى زيادة إجمالية في تكلفة تجهيز المساحات الإدارية. وعليه،يتجنب العديد من المستأجرين المحليين تأجير الوحدات غير الجاهزة بسبب ارتفاع التكاليف المرتبطة بتجهيزها.
وفي هذا الصدد، علق أيمن سامي، رئيس مكتب جيه إل إل مصر، قائلاً: “يشهد السوق اتجاهاً تصاعدياً في ضوء عدم رغبة الملاك أو المستأجرين في تحمل التكلفة الكاملة لتجهيزات المساحات الإدارية، ما يخلق فرصة للمشغلين الذين يفضلون في الوقت الحالي تأجير مبانٍ كاملة بسعر مخفض وتجهيزها وتأثيثها ثم إعادة تأجير الوحدات للمستأجرين المحتملين. وعلى النقيض من المساحات الإدارية المرنة، يتم تأجير هذه المباني عادةً لفترات طويلة”.
وبشكل عام، شهد الربع الثالث ارتفاعاً في متوسط إيجارات المساحات الإدارية في العاصمة بنسبة 5% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي مسجلاً نحو 347 دولاراً أمريكياً للمتر المربع سنوياً، وارتفعت نسبة المساحات الإدارية الشاغرة في القاهرة إلى 10%، مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، ما يمثل زيادة طفيفة عن الربع الثالث من عام 2021 والذي بلغت فيه نسبة المساحات الإدارية الشاغرة 8%.
وقد تم تسليم نحو 95000 متر مربع من المساحات الإدارية في الربع الثالث من عام 2022، ليرتفع إجمالي المعروض من المساحات الإدارية في القاهرة إلى نحو 1.9 مليون متر مربع. ومن المتوقع أن يشهد الربع الأخير من العام إنجاز نحو 38000 متر مربع إضافية.
وعلى صعيد قطاع الوحدات السكنية، شهد الربع الثالث تسليم ما يزيد عن 5000 وحدة سكنية في العاصمة، ليرتفع إجمالي المعروض من الوحدات السكنية إلى نحو 242 ألف وحدة، كما أنه من المقرر الانتهاء من 7000 وحدة تقريباً مع حلول الربع الأخير من العام.
ومن الجدير بالذكر أن ارتفاع معدلات التضخم المصحوبة بانخفاض قيمة الجنيه المصري أدت إلى زيادة أسعار بعض مواد البناء إلى أكثر من الضعف في الربع الثالث من العام مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي. وعلى الرغم مما قد يترتب على ذلك من تأخيرات في مواعيد التسليم، حرص العديد من المطورين على مواصلة أعمال البناء في الموقع دون النظر إلى هذه الضغوط.
ولكن العديد من المطورين قاموا برفع الأسعار بنسب تزيد عن 10% في الربع الثالث للوحدات المباعة على الخريطة والوحدات مكتملة البناء على السواء. وتعزى هذه الزيادة إلى حد كبير إلى رغبة المطورين في زيادة العائدات في ظل الفترة الصعبة الأخيرة التي مروا بها. وعلى الرغم مما سبق، يواصل المطورون تقديم حوافز لإغراء المشترين والمستثمرين المحتملين.
وبالحديث عن القطاع الثانوي، حافظت الأسعار والإيجارات على مسارها التصاعدي كما هو الحال في سوق البيع على الخارطة؛ فعند المقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، نجد أن أسعار المبيعات قد ارتفعت بواقع 7% في مدينة السادس من أكتوبر و13% في مدينة القاهرة الجديدة، في حين ارتفع المتوسط السنوي للإيجارات بنسبة 7% في مدينة السادس من أكتوبر و3% في مدينة القاهرة الجديدة.
وبشكل عام، شهدت المبيعات في العاصمة مستويات أعلى في الربع الثالث، لا سيما في ظل سعي المشترين للتحوّط ضد التضخم وانخفاض قيمة العملة، من خلال الاستثمار في العقارات. وقد برز هذا الشعور العام الإيجابي في معظم المشاريع في القاهرة. ومع ذلك، من المهم تسليط الضوء على الطبيعة الانتقائية لدى المشترين، إذ حرصوا على شراء عقارات من مطورين ذات سمعة عالية يتمتعون بميزانيات عمومية راسخة وقوية.
وعلى صعيد قطاع الضيافة والفنادق، فقد خطى القطاع خطوات جديدة على طريق التغلب على الصعاب التي كانت تواجهه في السابق مع تطلع العديد من المطورين والمشغلين لانتهاز فرص تطوير وتشغيل فنادق جديدة رغم محدودية المشاريع الفندقية الجارية حالياً.
وعلى الرغم من عدم إنجاز أي فنادق جديدة في الربع الثالث، فمن المتوقع تسليم ما يقرب من 450 غرفة في الأشهر الثلاثة الأخيرة من العام. وخارج العاصمة، يعتبر الساحل الشمالي مركزاً للفنادق الجديدة في ظل تطلع الملاك والمشغلين إلى الاستفادة من ارتفاع معدلات إقبال الزوار إلى المنطقة خلال أشهر الصيف.
ونتيجة لرفع القيود المرتبطة بجائحة كوفيد-19، شهد معدل إشغال الفنادق في القاهرة انتعاشاً ملحوظًا خلال الربع الثالث، حيث قفز إلى 61% في الفترة بين يناير وأغسطس 2022، مقارنة بنسبة 41% خلال نفس الفترة من العام الماضي. كما ارتفع خلال نفس الفترة متوسط السعر اليومي للغرفة بنسبة 69% مسجلاً 144 دولاراً أمريكياً، ما ساعد أيضاً على زيادة الإيرادات لكل غرفة متاحة إلى أكثر من الضعف لتصل إلى 88 دولاراً أمريكياً.
وختاماً، افتتحت أوراسكوم بيراميدز للمشروعات الترفيهية مركز زوار الملك خوفو على هضبة الجيزة في سبتمبر، والذي سيكون نقطة الدخول الرئيسية إلى أهرامات الجيزة. ولا شك أن المركز سيكون إضافة مهمة للمنطقة، حيث من المقرر أن يجذب المزيد من السياح من خلال العديد من منافذ التسوق والمطاعم الراقية التي يضمها بالإضافة إلى المرشدين السياحيين المدربين تدريباً عالياً.
وعلى صعيد قطاع منافذ التجزئة، أثر ارتفاع تكلفة السلع والخدمات على القوة الشرائية للمستهلكين، وبالتالي على مبيعات منافذ التجزئة. ومع ذلك، أتاح الوضع الحالي عدداً كبيراً من الفرص الجديدة في مجالات التقنية المالية والتقنية العقارية، ما أدى إلى ظهور شركات ناشئة تقدم حلولاً مالية عبر الإنترنت للمشترين.
ولقد كان لسلسلة الأحداث والقرارات الجديدة التي شهدتها مصر طوال العام الماضي تأثير ملحوظ على القطاع، إذ أدى إلزام المستوردين بنظام خطاب الاعتماد الجديد وإنهاء جميع إجراءات الاستيراد حصرياً من خلال البنك المركزي المصري إلى وضع المزيد من الصعوبات أمام تجار التجزئة في استيراد المنتجات، ما أدى إلى تعليق خطط توسعهم لتقييم اتجاه السوق خلال الأشهر المقبلة.
وعلى صعيد الأداء، ظل معدل الشغور في الربع الثالث مستقراً عند 11% بالمقارنة بالربع الثالث من عام 2021، وارتفع متوسط إيجارات منافذ التجزئة بشكل طفيف بنسبة 1% لكل من مراكز التسوق الرئيسية والثانوية.
وظلت معدلات الإيجار مستقرة على نطاق واسع هذا العام حيث عمل الملاك على إعادة تقييم استراتيجيات السوق والتسعير الخاصة بهم في سياق الإصلاحات الكبرى المنفذة والتي أثرت على الاقتصاد. وفي الوقت نفسه، يواصل ملاك مراكز التسوق تقديم مساهمات في النفقات الرأسمالية وغيرها من الحوافز للاحتفاظ بالمستأجرين الحاليين وجذب مستأجرين جدد.
ومن ناحية المشاريع، فقد تم تسليم نحو 40000 متر مربع من مساحات التجزئة في الربع الثالث، ليصل بذلك إجمالي المعروض إلى نحو 2.9 مليون متر مربع. وفي حين تأجل إنجاز بعض المشاريع إلى العام المقبل، من المتوقع إنجاز نحو 116000 متر مربع بحلول نهاية عام 2022، علماً بأن أغلب مراكز التسوق الإقليمية والإقليمية الكبرى ستكون في القاهرة الجديدة، بينما ستكون معظم مراكز التسوق المفتوحة والمحلية في ناحية الغرب.
