خبراء عقاريون : العوائد العقارية والإيجار الإلزامي فخ تسويقي وغير قانوني
شهد القطاع العقاري في الأونه الأخيرة انتشار ظاهرة بيعية لدي عدد من شركات التطوير العقاري وهي ظاهرة البيع بنظام العائد والإيجار الإلزامي وحذر العديد من الخبراء العقاريين من خطورة تلك الظاهرة وتأثيرها السلبي علي السوق العقاري
و كشف احمد الحداد الرئيس التنفيذى فى سيا لتطوير وادارة المشروعات ان نظام الايجار الالزامى الذى انتشر بشكل كبير خلال السنوات الماضية مع فتح باب الحجز فى بعض المشروعات العاصمة الادارية أثار حالة من اللغط وتباينت عروض الشركات فى تطبيق هذا النظام لجذب اكبر عدد من العملاء وتحقيق مبيعات واصفا هذا النظام بأنه غير منطقى وماذكر بهذا الشأن هو مجرد اجتهادات من البعض.
وقال الحداد ان هناك امور يمكن الاجتهاد فيها ومناقشتها وامور اخرى غير قابلة للنقاش، مشيرا انه لايمكن تحديد القيمة الايجارية لاى مول او مشروع تجارى الا اذا كانت المنطقة مأهولة بالسكان لفترة زمنية تتراوح بين 5 و 10 سنوات وتم تشغيل المول او المشروع لمدة سنة على الاقل لتحديد القيمة العادلة وهذا ما لا يتوفر فى العاصمة الادارية الان حيث انها قيد الانشاء ولم يتم تعميرها بشكل كامل حتى الآن.
وبالتالى لن نستطيع تحديد القيمة الايجارية الحقيقية
واضاف الحداد ان هناك بعض الشركات اعتمدت فى تحديد الايجار الالزامى على اقل قيمة ايجارية ممكنة والبعض الاخر اعتمدت على ان اى مشروع تجارى ناجح يتم تحديد قيمته الايجارية خلال 10 سنوات قادمة برقم معين وبناء عليه يتم عمل تفويض بالايجار وهذا أمر غير واقعى.
وتابع الرئيس التنفيذى فى سيا لتطوير وادارة المشروعات ان العاصمة الادارية الجديدة مدينة واعدة مليئة بالفرص الاستثمارية فى مختلف القطاعات السكنية او الادارية او التجارية ومن المتوقع ان تحقق عوائد ايجارية تتراوح بين 20%و22% ولكن لايوجد مايسمى عقود الزامية حتى العقود التى بها شروط جزائية ليست ملزمة للشركات حيث ان المطورين غير قادرين على الوفاء بالشروط الجزائية من خلال بنود معينة بتلك العقود، لافتا ان المادة 136 من قانون العقوبات تنص على انه يتعرض للحبس كل من يستولى على المال والسندات او اعطاء الامل بالربح الوهمى وهذا يعنى ان الايجار الالزامى غير قانونى.
واوضح الحداد ان هناك فرق بين الايجار الالزامى والعائد حيث ان العائد يتم احتسابه بطرق مالية متنوعة حيث تقوم الشركات برفع الاسعار بنسبة اعلى من الطبيعى واعطاء هذا الفارق السعرى على هيئة عائد وتستبدل اعطاء خصم للعميل باعطاءه عائد.
فيما يري احمد فارس – رئيس القطاع التجاري فى زودياك للتطوير العقاري أن آليات التسويق والبيع مؤخرا للعديد من المشروعات العقارية أصبحت اقرب للخيال وبعيدة تماما عن الواقع وهدفها الاول والرئيسي جذب العميل بأي طريقه، لذا باتت فكره الايجار الالزامي فخ تقدم عليه الشركات التي لم تستطيع المنافسة بالسوق العقاري المصري بطرق طبيعية ، وتحقيق نسب مبيعات مرضية ، خاصة وان معظم تلك الشركات لديها ملاءة مالية محدودة ، بالإضافة الي أنها فشلت في أن تصنع لها موطئ قدم حقيقي داخل السوق العقاري، وبالتالي فإن عقود بيع الوحدات السكنية والتجارية والإدارية في المدن الجديدة باتت من التحديات الكبيرة أمام شركات التطوير العقاري في بيع مشروعاتها ، خاصة في ظل أنظمة التقسيط طويلة المدى مع الشركات والمطورين العقاريين، التي تصل في بعض الأحيان إلى أكثر من 15 عاماً، بخلاف مقدمات الحجز والدفعات المنتظمة، حسب الاتفاق مع الشركة، وبهذا سنجد دوماً أن العقود متخمة بعشرات البنود، التي غالباً ليست في صالح المستهلك، بل في مصلحة الشركة، وتعتمد سياساتها بالدرجة الأولى على الغرامات والأعباء المالية المترتبة على عدم التزام العميل بها.
ولعل ماسبق ذكره بات يضع العديد من شركات التطوير العقاري سالفة الذكر في تحديات كبيره تكاد تصل إلي توقف البيع بها تماما ، لذلك لجأت معظمها الي فكرة الايجار الالزامي الغير حقيقية علي الوحدات المباعة، و التي يتصور حائزها أنه سيحصل على الإيجار أو العائد فور الانتهاء من دفع مقدمات الحجز، في حين أنه لن يحصل على الإيجار إلا بعد خصم قيمة الأقساط المستحقة للشركة من العائد السنوي للوحدة بعد التشغيل، وهنا يمكنك أن تضع أكبر عدد من الخطوط الحمراء أسفل كلمة “التشغيل”، فغالباً الوحدات التي مازالت عليها أقساط لن يتم تشغيلها إلا بعد دفع كل المستحق عليها، لتصبح فكرة الإيجار الإلزامي مجرد “فنكوش” وخداع للمستهلك، الذى لم يتنبه جيداً لتفاصيل العقود.
وأضاف عمرو حسن رئيس القطاع التجارى فى نواصى للتطوير العقارى ان الايجار الالزامى مصطلح حديث علي السوق العقاري ولم يكن متعارف علية من قبل ، مشيرا ان هناك ثلاث حالات يستطيع العميل ان يحقق ربح منها الحالة الاولى ان العميل يحاول تحقيق مكسب من اول سعر للطرح والحالة الثانية هى من العائد على رأس المال على المقدم الذى يدفعه العميل والحالة الثالثة ان يحصل على خصم على سعر الكاش فى حال سداد قيمة الوحدة قد يصل لى 50%.
وقال حسن ان الايجار الالزامى يعتمد على امور ليست موجودة على ارض الواقع وهى الكثافة السكانية بالمنطقة التى يقع بها المحل ونسبة التشغيل لمدة سنة على الاقل وكل ذلك غير متوفر فى العاصمة الادارية، مشيرا الى ان مصطلح الايجار الالزامى ظهر مع طرح العاصمة الادارية الجديدة ولم يكن مطروحا فى السابق فى المدن الجديدة.
واشار حسن ان الاستثمار فى العقار هو الملاذ الامن للادخار فى ظل ارتفاع معدلات التضخم بشكل كبير ، وبالتالى فشراء عقار يحفظ قيمة الاموال خاصة مع ارتفاع اسعار العقارات بشكل كبير وارتفاع معدلات التضخم وفى حالة العائد على الاستثمار فى المرحلة الاولى يضمن العميل اشغال وحدته الا ان المطور يضع اقل عائد ممكن فى البداية وبالاتفاق مع العميل على اطول فترة ممكنة قد تصل الى 10 أو 15 سنة بعائد 8% مثلا ففى هذة الحالة يحقق العميل عائد اول 3 سنوات فقط اى انه يحصل على عائد بدون مخاطرة ومن ناحية اخرى لايحقق أرباح كافية فى باقى سنوات التعاقد وهناك عملاء يعتمدون على المجازفة لتحقيق ارباح والامر يختلف من عميل لاخر وفقا لثقافة كل عميل فهناك من يفضل الفرص المضمونة مع تحقيق ربح غير مرتفع وهناك من يفضل المجازفة لتحقيق اعلى ربح وفى كل الحالات فان الاستثمار فى العقار يعتبر استثمار طويل الاجل لحفظ قيمة الاموال فى ظل ارتفاع معدلات التضخم.
