ناقش مجموعة من المطورين العاملين بالسوق العقارى المصرى الاشتراطات البنائية الجديدة بالمدن وعواصم المحافظات، عبر مائدة مستديرة “أونلاين” اليوم.
واستضافت هذه المائدة نخبة من الخبراء والمتخصصين البارزين في القطاع العقاري المصري وهم، رئيس الجلسة المهندس فتح الله فوزي، مؤسس «مينا جروب»، والنائب المهندس أحمد السجيني، رئيس لجنة الإدارة المحلية بمجلس النواب، والمهندس وليد مختار، الرئيس التنفيذي لـ «إيوان للتطوير»، والمهندس محمد هاني العسال، العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لـ «مصر إيطاليا العقارية»، والمهندس هشام شكري، العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لـ «رؤية جروب»، والدكتور أحمد شلبي، العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لـ «تطوير مصر»، كما شارك أيضًا عمرو القاضي، الخبير العقاري.
وشهدت المائدة المستديرة طرح وتبادل الرؤى والمقترحات حول الاشتراطات البنائية والتخطيطية ومنظومة التراخيص الجديدة، بهدف إرسال هذه المقترحات والتوصيات للمسؤولين بوزارة الإسكان للاطلاع عليها وأخذها في عين الاعتبار.
وخلال الحلقة النقاشية، استعرض النائب أحمد السجيني المراحل المختلفة التي مرت بها نصوص هذه الاشتراطات ومناقشتها بين الحكومة ومجلس النواب، مؤكدًا أن الرئيس عبد الفتاح السيسي دعا لتطبيق هذه الاشتراطات للتصدي للمخالفات البنائية التي تكبد الدولة مليارات الجنيهات بدلًا من استثمارها في البنية التحتية، لذلك صدر قانون التصالح في مخالفات البناء، موضحًا أن الهدف من ذلك هو حوكمة منظومة البناء والتصدي للمخالفات وحوكمة استصدار تراخيص البناء.
وتابع أنه في عام 2020 تم وقف البناء، وفي نفس الوقت درست مجموعة من المتخصصين بوزارة الإسكان نصوص الاشتراطات البنائية الجديدة، والتي تم تقسيمها إلى قسمين: الأول الاشتراطات البنائية التي تحكم البناء على الأرض والارتفاعات، والثاني كيفية استصدار تراخيص البناء بعيدًا عن فساد المحليات.
وقال إن هذه الاشتراطات تنص على ارتفاعات المباني طبقًا لعرض الشارع، بحد أقصى 16 مترًا بواقع أرضي و4 أدوار، بالإضافة إلى أن نسبة البناء تبلغ 70% من مساحة الأرض، فضلاً عن إلغاء التراخيص التجارية حتى التي تم إصدارها وفقًا للاشتراطات السابقة.
علاوةً على ذلك، أشار رئيس لجنة الإدارة المحلية بمجلس النواب إلى أنه تم عمل مركزًا تكنولوجيًا رقميًا للتعامل مع المواطن لاستصدار التراخيص حيث يتبع هذا المركز وحدة بالجامعة، وينحصر دور المركز في مراجعة ومطابقة الرسومات، لافتًا إلى أن الهيئة الهندسية هي المسؤولة عن مطابقة الرسومات مما يمثل الحوكمة في التنفيذ ومطابقة الأداء التنفيذي وهذا أكبر ضمانة على تيسير الإجراءات.
وعلى الجانب الآخر، أوضح السجيني أنه يوجد بعض الملاحظات على هذه الاشتراطات، لذلك، تم تشكيل لجنة من الإسكان والمحليات بمجلس النواب من أجل تعديل بعض النصوص، وتضمنت التعديلات الحفاظ على المراكز القانونية للحاصلين على رخصة بناء سواء سكني أو تجاري، حيث تم استكمال البناء منذ الـ 15 من أبريل حتى الآن، مضيفًا أن هناك 175,000 رخصة بناء، وما تم دراسته منذ مايو 2020 حتى الآن هو 20,000 رخصة، منهم 8,000 رخصة فقط مطابقة.
وأردف أنه من أكبر التحديات التي واجهت اللجنة،هو تطبيق البناء على 70% فقط بالأراضي ذات المساحات الصغيرة، لذلك طرحت اللجنة أن يتم استثناء كافة الأراضي التي تقل مساحتها عن 175 مترًا مربعًا، وتطبيقها على المساحات التي تزيد عن ذلك.
وفي سياق متصل، أضاف السجيني أن مجلس الوزراء منح المحافظين صلاحية التصالح على المخالفات البنائية البسيطة غير الجسيمة، وذلك وفقًا لقانون البناء الموحد رقم 119 لعام 2008، مؤكدًا أن المباني المخالفة سيتم إلغاء ترخيصها وإعادة بنائها وفقًا للاشتراطات الجديدة.
وأوضح أنه تم استثناء المدن الجديدة بالكامل، والمشروعات القومية، والمحاور والشوارع الرئيسية بعواصم المحافظات من اشتراطات البناء الجديدة.
ومن ناحية أخرى، ذكر السجيني أنه هناك بعض النقاط التي لم يتم التوافق عليها بين الحكومة ومجلس النواب، مثل موقف الأشخاص الذين اشتروا قطع أراضي قبل هذه الاشتراطات ولديهم شهادة صلاحية ولم يحصلوا على رخصة، إذا تم تطبيق هذه الاشتراطات سوف يتكبدوا المزيد من الخسائر.
وواصل أنه طالب الحكومة بأن يكون هناك نص انتقالي غير مقيد بفترة زمنية لحل هذه الأزمة، موضحًا أن مجلس الوزراء لم يوافق على هذا المقترح، ولكنه وعد بأن يتم دراسة المشكلات والمعوقات عقب البدء في تطبيق الاشتراطات بشكل تجريبي بدايةً من مايو 2021، وذلك لمدة شهرين في محافظات القاهرة والإسكندرية والجيزة، ثم يتم تعميمها على باقي المحافظات.
وصرح السجيني بأنه عقب تجربة الاشتراطات البنائية الجديدة من المفترض أن يصدر قانونًا جديدًا يجمع بين هذه الاشتراطات وقانون البناء الموحد رقم 119 لعام 2008.
وأكد الدكتور أحمد شلبي، على أهمية عدم تطبيق هذه الاشتراطات على تقسيمات الأراضي القديمة، مع إمكانية تعويض أصحاب الأراضي ماديًا أو عن طريق استبدالها بأراضي أخرى، مشيرًا إلى أن استصدار التراخيص ليس دور الجامعة ويجب إعادة النظر في ذلك.
وقال إنه “من الصعب أن تؤدي الجامعة هذا الدور لأنها تحتاج المزيد من الكوادر والأعداد، بالإضافة إلى أنه لايوجد وسائل متابعة كافية”، مطالبًا بأن تحترم الدولة تعاقداتها والمواقف القانونية لأصحاب الأراضي واستثناء الحالات الحاصلة على تراخيص وفقًا للاشتراطات السابقة.
ومن ناحية أخرى، اقترح المهندس هشام شكري أن يتم إعادة النظر في إسناد استصدار تراخيص البناء من المكاتب الاستشارية المعتمدة بدلًا من الجامعة توفيرًا للوقت، مشيرًا إلى أنه سوف تنخفض أسعار الأراضي في بعض المناطق عقب تطبيق الارتفاعات بحد أقصي 4 أدوار فقط نتيجة انخفاض الطلب، لافتًا إلى أنه إذا لم يتم الحصول على تراخيص البناء خلال 60 يومًا يجب أن تعتبر موافقة ضمنية.
وتعليقًا على هذا قال السجيني “إن استصدار تراخيص البناء من المكاتب الاستشارية توجد بالفعل في قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 ولكن لم يتم تطبيقه ولم يفعل بلائحة حتى الآن”.
كما لفت المهندس وليد مختار إلى “أنه يجب تعريف المحاور والشوارع الرئيسية التي سيتم استثناءها من هذه الاشتراطات لعدم إهدار الثروة العقارية في بعض الأماكن المميزة”، مطالبًا مجلس النواب بأهمية تحديد الآليات المناسبة لإعادة تقييم هذه الاشتراطات عقب تطبيقها بشكل تجريبي.
وفي سياق متصل، ذكر المهندس محمد هاني العسال أنه يجب أن تتضمن الاشتراطات الجديدة ما ينص على مراعاة التصميم المعماري والحضاري من حيث الشكل وتوحيد اللون واللاند سكيب، مع مراعاة أن يكون هناك دراسة للاحتياجات الخاصة بكل منطقة سواء سكنية أم تجارية أم طبية أم متعددة الاستخدامات، مؤكدًا أنه يجب تعويض أصحاب الأراضي، التي سيتم سحبها، بشكل مادي أو عيني.
وفيما يتعلق بالتعويضات، أوضح رئيس لجنة الإدارة المحلية بمجلس النواب “أنه يجب تعويض أصحاب الأراضي عن طريق استبدالها بأراضي جديدة بذات القيمة وليس المساحة، مضيفًا أن التعويض النقدي سوف يرهق خزانة الدولة وهذا ليس الهدف من تطبيق الاشتراطات”.
وقال عمرو القاضي إنه يؤيد تطبيق فترة انتقالية لأنها تعد رسالة هامة للمستثمر المصري والأجنبي بأن الدولة تشجع الاستثمار، كما يجب استثناء التراخيص الصادرة سابقًا، مشددًا على حوكمة التنفيذ وليس استصدار التراخيص فقط وذلك للتصدي للبناء المخالف العشوائي.
