مطالبات بإطار جديد لتنظيم السوق العقارية يضمن حقوق المشترين ويحد من تعثر المشروعات
طالب المهندس عمرو بدر الدين، الخبير العقاري بوضع إطار تنظيمي للسوق يضمن حفظ حقوق المشتري أو المستثمر الصغير وجذب المزيد من الاستثمارات المحلية والأجنبية خاصة بعد النمو الذى شهده القطاع العقاري فى السنوات الماضية والذى دفع بدوره نحو زيادة عدد الشركات العاملة بالسوق العقارية ووصولها الي أكثر من 15 ألف شركة .
وقال المهندس عمرو بدر الدين أن هناك 5 أطراف تشارك فى عملية التنمية العقارية وهم المستثمر الصغير، والمطور العقاري ، البنوك التجارية ، و شركات التمويل العقاري ، ثم شركات التأمين.
وتابع أذا تحدثنا عن كل طرف فسنجد أن المستثمر الصغير غرضه الحصول على وحدة سكنية بسعر مناسب وموقع ومساحة مميزين مع إمكانية سداد ثمن الوحدة على آجل طويل ، كما يرغب فى استلام الوحدة العقارية فى الوقت المحدد وبحالة هندسية مطابقة للمتفق عليه وأن يضمن ان مدخراته الموضوعة مع المطور العقاري فى آمان .
وأضاف أما الطرف الثاني وهو المطور العقاري فيسعي الى تنمية الاراضى التى يمتلكها وانشاء مشروعات تسهم فى تحقيق الربح المستهدف وانهاء كافة الاجراءات الادارية والقانونية اللازمة لتنفيذ المشروع ثم البحث مجدداً عن اراضى وتدوير الارباح فى مشروعات جديدة ، والطرف الثالث وهو البنوك التجارية يسعي لمنح تمويل قصير الاجل اما الطرف الرابع وهو شركات التمويل العقاري فهدفه منح تمويل طويل الاجل واخيراً شركات التأمين فيكون دورها فى المنظومة بيع بوالص تأمين تضمن حق المستثمر الصغير.
واقترح المهندس عمرو بدر الدين إطاراً لتنظيم السوق يبدأ من عند إعلان المطور العقاري عن الوحدات السكنية المراد تسويقها فعندما يتم البيع الى المستثمر الصغير, يجب وضع مقدمات الحجز في حساب ضمان في أحد البنوك التجارية ولايُسمح للمطور الصرف من تلك الأموال الا لسداد دفعات أرض المشروع وعلى الأعمال الإنشائية حسب البرنامج المتفق عليه ولايُسمح بالصرف من تلك الأموال على مشروعات اخري أو حتي إجراء دعايا للمشروع ذاته من تلك الأموال ، وتتم عملية الصرف تحت إشراف استشاري من البنك ذو سمعة وكفاءة و خبرة في مجال التطوير العقاري.
وتابع ” توضع هذه الأموال في حساب ضمان بفائدة تصرف الي المطور العقاري في آخر عملية التنمية وفي حالة تعثر المطور وعدم استكمال المشروع ترد للعميل ( المبالغ المدفوعة + الفوائد ).
وأشار المهندس عمرو بدر الدين الى دور البنوك التجارية وشركات التمويل حيث تقوم الأولي بالإتفاق مع المطور العقاري على تمويل جزء من المشروع في استكمال البيع ، وعند الانتهاء من عملية التطوير واستلام الوحدة فعلي المشتري اما دفع المبلغ كاملاً ” باقي الثمن ” أو تحويل الدفعة الأخيرة لشركات التمويل العقاري لتقوم بتقسيطها على 20/15 سنة حسب قدرة المستثمر الصغير ، ثم يأتى دور شركات التأمين والتى تصدر بوليصة تأمين للمستثمر الصغير يحصل عليها مع استلام الوحدة ضد عيوب الصناعة الميكانيكية والكهربائية لمدة لا تقل عن خمس سنوات.
وأوضح أن شركات التمويل العقاري يمكنها تنويع مصادرها التمويلية عبر طرح سندات استثمارية للمواطنين الراغبين في استثمار أموالهم بشكل آمن ومضمون، مشيرًا إلى أن هذا النظام معمول به في العديد من الدول المتقدمة، ويسهم في خفض تكلفة الفائدة على التمويل العقاري المقدم للعملاء.
وأوضح أن الوضع الحالي في السوق المصري يجعل شركات التمويل تعتمد على الاقتراض من البنوك، مما يضاعف العبء على العملاء بسبب الجمع بين الفائدة البنكية وفائدة التمويل العقاري، وهو ما أدى إلى إحجام عدد كبير من المواطنين عن الاستفادة من برامج التمويل العقاري رغم أهميتها في دعم الطلب الحقيقي بالسوق.
وشدد المهندس عمرو بدر الدين على حماية المستثمر الصغير تمثل الأساس الحقيقي للحفاظ على استقرار السوق العقاري وضمان استمرارية النمو في القطاع.
